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中国奥园收购京汉股份,中小房地产商降负债有妙招

发布时间:2020-10-08相关聚合阅读:

原标题:中国奥园收购京汉股份,中小房地产商降负债有妙招

在全国人民沉浸在节日的欢乐中的时候,10月5日,中国奥园发布了9月销售简报。

2020年9月,实现未经审核物业合同销售额约人民币120.8亿元,同比增长13.7%。2020年前9月,未经审核物业合同销售额累计约人民币833.6亿元,较2019年同期增长6.1%。

从数据看,随着疫情的结束,公司的业绩逆势飘扬,全年突破千亿销售额甚至超越上年战果,已经是囊中之物。

1000亿销售额是个门槛,意味着基本能进入Top50,能拿到一块免死金牌。

2018年以来的强有力的房地产调控,让很多房地产企业感到窒息,2019年排名进不了前50的地产商,从主流银行贷款非常困难。

2020年,更加完善的调控措施来了:三道红线。

一、地产商的中年危机

上世纪90年以来的房地产行业,在国家经济发展过程中,起了非常重要的作用。但几十年过去了,房地产行业也已开始遇到中年危机:油腻和肥胖。

如何摆脱中年危机?和中年人一样,专注和瘦身。

星空君认为,无论是2018年的调控,还是2020年的三道红线,主要目标都不是Top20的房企巨头,而是中小房地产企业。

尤其是千亿规模上下的房企,面临着巨大的压力和风险。

为什么它们最难受?

销售额动辄3000亿、5000亿的巨无霸,可以通过瘦身、引入外部资本的形式来优化三道红线;规模几十亿的小地产商可以乖乖的停下脚步,回笼资金过冬;卡在中间的谈不上鸡头也不是凤尾的中等规模的房企,没有瘦身的能力,也没有停下脚步的办法。

怎么办?

一是赌,继续末路狂奔,用最后一分钱去拿地,赌能熬过这波调控;二是扩展融资渠道,搞些不大不小的三产上市融资;三是趁着行业不景气,用低廉的价格去参股一些有地的小房企,谋划未来。

奥园选择了第三种。

9月4日,A股的京汉股份发布《收购报告书》,称中国奥园旗下的深圳奥园科星投资有限公司拟收购公司约30%的股权。收购完成后,公司实控人变为奥园科星的实控人郭梓文。

中国奥园的公告显示,这次收购价格11.6亿元,公司因为收购扩充了土地储备约120万平米。

二、倒闭还是兼并,中小地产商的二难选择

站在京汉股份的角度,规模较小的中小地产商,可选的余地就不大。

虽然是一家上市公司,但京汉股份的年销售额(房地产部分)只有20亿上下,并且业绩连年下滑,抗风险能力非常差。尤其是疫情期间,公司房地产销售形势极差,上半年只卖了3300万的房产(大概十几套房?),亏损2.08亿。

在贷款越来越难的情况下,公司可选余地就不大,卖身是相对不错的结局。大股东套现离场,交给更有实力的地产商来经营。

据天眼查,2020年上半年倒闭的房地产商超过200家,大多数都是中小房地产企业。

可以预见的是,未来几年,房地产行业集中度会越来越高,大量的中小地产商面临着倒闭或者被兼并的选择。

三、继续拿地还是回笼资金,灵魂拷问

回到奥园,地主家里余粮也不多啊!

公司虽然比京汉要财大气粗,但一样遇到了成长的烦恼。

三道红线中,奥园触线两道,资金链压力也比较大。

从地产商角度,怎么算房住不炒?

星空君认为,少拿地,多回笼资金,才是真正意义上的房住不炒。李嘉诚和记黄埔成都公司名下的南城都汇项目捂地被罚就是一个很清晰的信号:未来土地供应是充足的,地产商应该做好开发,而不是绞尽脑汁的谋求地皮。

一边喊着房住不炒,一边闷声拿地的,其实都是在赌。赌这一波调控政策能很快过去,银行继续大水漫灌地产业。

让我们看看奥园的半年报:丰富优质的土地储备本集团未来业绩的持续增长的基石。报告期内,本集团继续发挥收并购传统拿地优势,持续关注招拍挂市场,积极寻找资产包收并购机会,加快城市更新项目的转化及拓宽产业合作渠道等,持续增加土地储备。

公司决策层的思路很清晰了,就是要拿地,就是要炒。

更为过分的是,公司甚至宣称拿地数量满足未来四到五年的发展。

就差说像李嘉诚捂地16年看齐了。

现金流量表显示,近年来,公司经营性现金流量净额均为负数,在贷款拿地的道路上停不下来。

四、降指标的妙招

京汉股份的核心业务中,有一部分是化纤。这部分业务不是特别赚钱,但有个好处:优化了资产负债率。

换言之,由于化纤业务的存在,京汉股份的资产负债率远远优于普通房地产企业。

这意味着,就算京汉股份亏损,在奥园并表京汉后,合并后的资产负债率也势必得到优化。

所以,未来一些资产负债结构比较优秀的中小地产商,也有可能成为地产大佬们争抢的标的… …

内容来源: 诗与星空